Auswirkung der Lage auf den Immobilienwert

Der Immobilienwert wird von vielen Faktoren beeinflusst, zu denen Angebot und Nachfrage, der Bodenrichtwert, die Infrastruktur, die Ausstattung und das Baujahr gehören. Einen entscheidenden Einfluss hat dabei die Lage. Sie wirkt sich maßgeblich auf den aktuellen Preis, aber auch die künftige Wertentwicklung aus. Die Umgebung eines Grundstücks bleibt weitgehend gleich, auch wenn ein Haus saniert, baulich verändert oder sogar komplett abgerissen wird.
Die Immobilienpreise und die Wertsteigerung sind in begehrten Lagen deutlich höher. In unattraktiven Lagen sind die Immobilien weniger nachgefragt, was zu niedrigeren Preisen und einer geringeren Wertsteigerung führt.

Warum ist die Lage so wichtig für den Immobilienwert?

Bei der Bewertung von Immobilien ist die Lage längst nicht nur eine geografische Koordinate, sondern sie umfasst verschiedene Faktoren, die sich auf den Immobilienwert auswirken. Bei einem Gutachten für Immobilien werden Makrolage in einer Stadt oder Region und Mikrolage als unmittelbare Umgebung einer Immobilie unterschieden. Diese beiden Ebenen sind entscheidend für den Preis einer Immobilie.

Ein Objekt in einer guten Lage kann oft schon innerhalb kürzester Zeit zu einem hohen Preis verkauft werden.

Befindet sich die Immobilie hingegen in einer ungünstigen Lage, kann das den Verkaufspreis drücken.

Neben den objektiven Faktoren, wo sich eine Immobilie befindet und wie das nähere Umfeld aussieht, spielen auch subjektive Faktoren eine Rolle bei der Kaufentscheidung. Jeder potenzielle Käufer hat seine eigenen Vorstellungen von einer guten Lage. Einige Käufer legen Wert auf eine zentrale Lage in der Nähe der Innenstadt, während andere eine ruhige Lage am Stadtrand bevorzugen.

Faktoren bei der Lage einer Immobilie

Die Lage einer Immobilie bestimmt maßgeblich den aktuellen Marktwert, die Wertentwicklung und die Nachfrage. Bei der Lage sind die folgenden Faktoren wichtig:

• Infrastruktur: Eine gute Lage ist oft durch eine gut ausgebaute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Schulen und Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln geprägt.
• Werterhaltung: Die Wertentwicklung ist bei Immobilien in attraktiven Lagen tendenziell besser. Diese Immobilien bleiben wertstabil oder steigen im Wert.
• Wertverlustrisiko: Das Wertverlustrisiko ist bei Immobilien in guten Lagen geringer, da sie sich durch eine höhere Wertbeständigkeit auszeichnen.
• Vermietbarkeit: Immobilien in guten Lagen lassen sich leichter vermieten, da potenzielle Mieter nach einer guten Verkehrsanbindung, einer attraktiven Infrastruktur und einer zentralen Lage suchen.
• Lebensqualität: Die Lage einer Immobilie beeinflusst die Lebensqualität. Auch hier stellen potenzielle Käufer unterschiedliche Ansprüche. Die zentrale Lage und das umfangreiche Freizeitangebot in der Stadt werden von einigen Käufern oder Mietern bevorzugt; anderen kommt es auf eine ruhige, ländliche Umgebung an.
• Finanzierung: Die Banken vergeben eher Kredite für Immobilien in einer ruhigen Lage. Sie bewerten diese Immobilien höher und schätzen das Wertverlustrisiko geringer ein.

Makro- und Mikrolage von Immobilien

Großen Einfluss auf den Immobilienwert haben die unterschiedlichen Arten der Lage. Um die Lage einer Immobilie zu bewerten, werden Makro- und Mikrolage sowie die Standortqualität herangezogen.

Makrolage

Als Makrolage wird das großräumige Umfeld einer Immobilie beschrieben. Dabei handelt es sich um den Immobilienstandort in einer Region, einer Stadt oder einem Stadtteil. Die Makrolage umfasst die folgenden Faktoren:

• Infrastruktur
• Bevölkerungsstruktur
• Sicherheit
• Industrie
• Entwicklungspotenzial der Region
• Image der Region oder Stadt
• Freizeitwert mit kulturellem Angebot oder Naherholungsgebieten

Mikrolage

Die Mikrolage ist das nähere Umfeld einer Immobilie mit direkter Umgebung, Straße und Nachbarschaft. Dabei spielen die folgenden Faktoren eine Rolle:

• Nachbarschaft
• Anbindung zu Hauptverkehrsstraßen
• Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten
• Milieu der umliegenden Straßen
• Erholungsanlagen wie Parks in der Nähe

Die eigenen Ansprüche der Interessenten spielen bei der Bewertung der Mikrolage eine wichtige Rolle. Die unterschiedlichen Personengruppen haben abhängig vom Alter und von der Familiensituation unterschiedliche Vorlieben. Singles und Senioren bevorzugen häufig eher eine Stadtwohnung, während Familien mit Kindern oft ein Haus im Grünen in die engere Wahl ziehen.

Bewertung der Lage nach der Qualität des Standorts

Die Qualität des Standorts spielt bei der Klassifizierung von Immobilien und deren Bewertung eine wichtige Rolle. Der Immobilienwert ist in der Regel umso höher, je besser die Lage ist. Das treibt den Preis der Immobilie in die Höhe.

Bei der Lage werden die folgenden Kategorien unterschieden:

• Beste Lage: Dabei handelt es sich um exklusive Wohngegenden oder zentral gelegene, gefragte Stadtteile, die durch eine sehr hohe Wohn- und Lebensqualität gekennzeichnet sind.
• Gute Lage: Eine gute Lage kennzeichnet attraktive Wohngebiete mit guter Anbindung und Infrastruktur.
• Durchschnittliche Lage: Eine durchschnittliche Lage hat keine besonderen Vor- oder Nachteile. Dabei handelt es sich um solide, funktionale Wohngebiete.
• Einfache Lage: Darunter fallen Gebiete, die weniger gefragt sind, da sie durch soziale Herausforderungen oder eine wenig ausgebaute Infrastruktur geprägt sind.

In die Bewertung der Lage einer Immobilie fließt auch die zukünftige Entwicklung einer Region und ihrer unmittelbaren Umgebung ein. Der Immobilienwert kann negativ beeinflusst werden, wenn in der Nähe ein Einkaufszentrum, eine Umgehungsstraße oder eine Fabrik geplant sind.

Einfluss der Lage auf den Immobilienpreis

Die Lage einer Immobilie wirkt sich maßgeblich auf den Immobilienwert und daher auch auf den Immobilienpreis aus. Zumeist ist ein Haus in einem ländlichen Gebiet ohne nennenswerte Infrastruktur günstiger als eine Immobilie in zentraler Lage.

Die Infrastruktur, die Anbindung und die zukünftigen Entwicklungschancen wirken sich auf die Bildung des Immobilienpreises aus.

Die Preise für Immobilien in begehrten Lagen und das Wertsteigerungspotenzial in begehrten Lagen sind höher als in durchschnittlichen Lagen.

Eine gute Lage bedeutet nicht immer einen hohen Immobilienpreis, denn es kommt auch auf das Entwicklungspotenzial an. Auf die Immobilienpreise wirken sich auch weitere Faktoren wie Größe, Zustand und Ausstattung aus.