Baufinanzierung beantragen – Vergleich & Test

Wir möchten Sie optimal über die Beantragung einer Baufinanzierung informieren, und haben mit unserer Finanzredaktion und erfahrenen Experten einen Vergleich für einen guten Überblick erarbeitet. Wenn Sie sich darüber hinaus genauer in das Thema einlesen möchten oder sich für spezielle Aspekte interessieren, finden Sie unter dem Vergleich unseren umfangreichen Ratgeber. Finden Sie jetzt die für Sie besten Möglichkeiten für Ihre Baufinanzierung und beantragen Sie diese direkt online!

Baufinanzierung-Vergleich & Test 2017

Nettodarlehen
Euro
Kreditlaufzeit
Postleitzahl
Beleihung
Tilgung
 
monatliche
Rate
Restschuld
Sollzins
gebunden
Effektiver
Jahreszins
Baufinanzierung
255,83 €
monatlich
78.900,71 €
Restschuld
1,06 %
Sollzins
gebunden
1,07 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,07%, Sollzins gebunden p.a.: 1,06%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 109.580,59 €, Darlehensgeber/-vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim
Baufinanzierung PLUS
265,00 €
monatlich
78.783,24 €
Restschuld
1,17 %
Sollzins
gebunden
1,18 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,18%, Sollzins gebunden p.a.: 1,17%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 110.558,64 €, Darlehensgeber/-vermittler: comdirect bank AG, Pascalkehre 15, 25451 Quickborn
Baufinanzierung
267,50 €
monatlich
78.751,06 €
Restschuld
1,20 %
Sollzins
gebunden
1,21 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,21%, Sollzins gebunden p.a.: 1,20%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 110.825,15 €, Darlehensgeber/-vermittler: BaufiService GmbH, Stettiner Str. 7, 88250 Weingarten
Baufinanzierung
269,17 €
monatlich
78.729,56 €
Restschuld
1,20 %
Sollzins
gebunden
1,23 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,23%, Sollzins gebunden p.a.: 1,20%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.002,77 €, Darlehensgeber/-vermittler: Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18, 80807 München
Baufinanzierung
269,17 €
monatlich
78.729,56 €
Restschuld
1,20 %
Sollzins
gebunden
1,23 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,23%, Sollzins gebunden p.a.: 1,20%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.002,77 €, Darlehensgeber/-vermittler: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main
Baufinanzierung
272,50 €
monatlich
78.686,49 €
Restschuld
1,26 %
Sollzins
gebunden
1,27 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,27%, Sollzins gebunden p.a.: 1,26%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.357,87 €
Baufinanzierung
276,67 €
monatlich
78.632,49 €
Restschuld
1,31 %
Sollzins
gebunden
1,32 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,32%, Sollzins gebunden p.a.: 1,31%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.801,50 €, Darlehensgeber/-vermittler: Deutsche Bank AG, Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt am Main und Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, Theodor-Heuss-Allee 72, 60486 Frankfurt am Main
* Werte für gewählten Zeitraum. Bitte beachten Sie die detaillierten Preisinformationen gem §6 PAngV, die Sie über den Infobutton erhalten. Alle Angaben ohne Gewähr, © financeAds.net

Baufinanzierung auf einen Blick

  • Fasst sämtliche Maßnahmen finanzieller Art zusammen, die dem Kauf bzw. Ausbau/ Bau einer Immobilie dienen und geht damit über einen klassischen Kredit hinaus
  • beinhaltet mindestens einen klassischen Baukredit, der sich wegen der Zweckgebundenheit vom klassischen Ratenkredit unterscheidet
  • beinhaltet in der Regel höhere Darlehenssummen als ein klassisches Darlehen, gewöhnlich ab 30 000€
  • Laufzeit im Schnitt 15, 20 oder mehr Jahre
  • dazu passend kann eine feste Zinsbindung vereinbart werden

Sie planen, demnächst ein eigenes Haus oder eine schöne Eigentumswohnung zu kaufen, zu bauen oder auszubauen und suchen hierfür noch einen Baufinanzierungs-Test? Die aktuell noch anhaltende Niedrigzinsperiode ist optimal dafür, dennoch will eine Beantragung einer Baufinanzierung gut durchdacht sein. Der Konkurrenzkampf der Anbieter bringt vielfältige Angebote hervor, die vorab gut verglichen werden wollen, damit Sie sich und Ihre Familie über die meist doch relativ lange Laufzeit bestens absichern können.

Wer bietet die besten Angebote zu einer Baufinanzierung?

Früher hatten es potentielle Hausbesitzer noch ziemlich einfach: die ortsansässige Bank war in allen Lebensbelangen direkter und einziger Ansprechpartner, so auch für die Finanzierung des Hauswunsches. Heute ist es möglich, jeglichen Kredit bei jeglicher Bank, bei überregionalen Kreditinstituten und Finanzdienstleistern im Internet anzufragen. Spätestens nach dem fünften Angebot das sich völlig in den Zusatzkonditionen von den anderen Banken unterscheidet, kann man leicht den Überblick verlieren. Genau aus diesem Grund ist ein detaillierter Vergleich der gebotenen Konditionen unbedingt nötig, denn das beste Angebot ist in den meisten Fällen das Angebot, welches maßgeschneidert auf Ihr individuelles Bauvorhaben zugeschnitten wurde und dies natürlich auch unter der Berücksichtigung Ihrer persönlichen finanziellen Möglichkeiten.

Welche Bausteine können in einer Baufinanzierung vorkommen?

Die Baufinanzierung ist im Normalfall immer eine Mischung aus eigenen und fremden Finanzmitteln. Damit werden die Baukosten oder auch die Erwerbskosten von Immobilien, einschließlich des Grundstückes auf dem es steht, sowie gegebenenfalls auch von vorhandenen Außenanlagen und sämtliche Baunebenkosten finanziert.

Die Baufinanzierung setzt sich daher aus den Bausteinen Eigenmitteln, Fremdmitteln und Mitteln für eine möglicherweise anfallende Zwischenfinanzierung zusammen.

1) Eigenmittel

Fremdmittelgeber erwarten in aller Regel den Einsatz von mindestens 20-30 Prozent Eigenkapital. Dieses kann in Form von Geld oder Sachkapital eingebracht werden. Als Sachkapital kann zum Beispiel ein eigenes unbelastetes Grundstück dienen. Genauso ist es möglich Eigenmittel in Form von Eigenleistungen einzubringen, also Bauleistungen, die man selber aus eigener Kraft erbringt. Zusätzlich kann ein angespartes Guthaben aus einem Bausparvertrag mit eingebracht werden, dass auch den Vorteil des anschließenden zinsgünstigen Baudarlehens mit sich bringt.

Auch für den Käufer der ganze 100 Prozent des Bauvorhabens aus eigenen Mitteln finanzieren könnte, kann es sich durchaus lohnen einen Kredit aufzunehmen. Nicht nur, dass diese Person dann vermutlich die, im Baufinanzierungs-Vergleich, zinsgünstigste Finanzierung überhaupt erhält, für Geldanleger oder private Investoren kann sich hierdurch auch der so genannte Leverage-Effekt ergeben. Kurz beschrieben bedeutet dieser Effekt folgendes: Das Eigenkapital erwirtschaftet in anderer Form einen Zins, z.B. 10 Prozent; der Zins für die Baufinanzierung liegt bei etwa 6 Prozent, dann erhöht sich die Rendite des Eigenkapitals, weil das Eigenkapital mehr Zinsen einbringt, als der Kredit eigentlich kostet. Man spricht in diesem speziellen Fall auch von einem Hebel-Effekt. Dieser Effekt ist allerdings nur dann mit in die Überlegung einzubeziehen, wenn das Eigenkapital die benötigten Finanzierungsmittel in deutlichem Maß übersteigt und noch ausreichend Geld für die sonstigen Baunebenkosten zur Verfügung steht. Außerdem ist es zu einer eigenen Absicherung nicht besonders empfehlenswert, wenn das Eigenkapital vollständig in hochspekulativen Aktien vorliegt. Nur allzu leicht kann fast über Nacht der Aktienwert in den Keller fallen und der finanzielle Ruin wäre so gut wie vorprogrammiert.

2) Fremdmittel

Ein klassischer Baustein der Baufinanzierung ist das Hypothekendarlehen. Man muss bei diesem Darlehen zwischen dem privaten und dem gewerblichen bzw. öffentlichen Bauherren unterscheiden. Bei einem Darlehen an Privatleute beträgt es in der Regel 60 Prozent der Gesamtkosten bei Eintragung im Grundbuch im ersten Rang. Bei gewerblichen Bauvorhaben ist der Prozentsatz in der Regel niedriger. Kann der Bauherr die Sicherungsmittel durch die Aufnahme öffentlicher Bürgschaften (z.B. KfW) erweitern, erhöht sich in der Regel auch die Beleihungsgrenze. Bis zu 80 Prozent sind in diesem Fall möglich. Die Laufzeiten bei Hypothekendarlehen liegen je nach Finanzierungsvolumen zwischen 10 und 20 Jahren.

Hypothekendarlehen werden von Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Versicherern an private und öffentliche Bauherren ausgereicht.

Ein weiterer Baustein sind Kommunaldarlehen für besondere Programme, beispielsweise im Rahmen von Stadtsanierungen, wenn gezielt Bauherren dazu animiert werden sollen, ihre Sanierungs- oder Baumaßnahmen im Sinne der Stadtplanung durch zu führen. Häufig findet man auf der Kommunalen Ebene auch Bürgschaften anstelle von Darlehen, die vor allem bei größeren Bauvorhaben für die Besicherung nötig sind. In diesem Rahmen werden dann auch oft Zinszuschüsse und Annuitätsbeihilfen gewährt.

Im Industriebereich kommen als nächster Baustein Landesbaudarlehen in Frage. Sie werden im Rahmen von Länder- und Bundesprogrammen ausgegeben und dienen Vielfach dem Ausbau der wirtschaftlichen Infrastruktur einer Region. Beispielsweise kann man hier die NRW-Bank aufführen, bei der man neben vergünstigten Darlehen auch Zuschüsse für Investitionen in Projekte im Raum NRW beantragen kann. Für andere Bundesländer, vor allem in strukturschwachen Regionen wir Brandenburg oder Mecklenburg-Vorpommern sind andere Institute zuständig.

Auf der Bundesebene treffen wir dann auf den Baustein Bundesbaudarlehen. Diese kommen vor allem bei Bundesumsiedlungsprogrammen, Versuchs- und Vergleichsbauten-Programmen zum Tragen und spielen bei den normalen Baufinanzierungen eher eine untergeordnete Rolle.

Als fünften Baustein sind sonstige Darlehensmöglichkeiten zu nennen:

1. zinsgünstige Darlehen der KfW-Bankengruppe

Im privaten Bereich bietet die KfW einige zinsgünstige Kredite an, die über Ihre Hausbank angefragt werden können. Sei es im Rahmen energetischer Sanierung, altersgerechtem Bauen oder für Beratungsleistungen. Eine ausführliche Übersicht gibt hierzu der Internetauftritt der KFW-Bankengruppe.

2. Arbeitgeberdarlehen

Erhält man von seinem Arbeitgeber mittels eines geschlossenen Darlehensvertrages Geld, so kann dieses als ein weiterer Baustein in der Finanzierung des eigenen Bauvorhabens genutzt werden. In Hinblick allerdings auf die langfristige Auslegung der Finanzierung sollte man sich sicher sein, dass der Arbeitgeber nicht nur solvent ist- denn im Falle der Insolvenz verlangt ein Verwalter nicht selten sofort den Restbetrag in einer Summe zurück. Man sollte natürlich auch sicher sein, dass man selbst dort noch ein paar Jahre arbeitet. Denn im Fall einer Kündigung kann es durchaus unangenehm werden, wenn der neue Arbeitgeber diesen Darlehensvertrag nicht übernimmt und man auch hier für den vollen Restbetrag aufkommen muss.

Grundsätzlich ist es aber eine Möglichkeit auch darüber an ein zinsvergünstigtes Darlehen zu kommen, wenn man beachtet, dass dieser Zinsvorteil bis zur Grenze von 2600 Euro lohnsteuerlich nicht relevant ist. Alles was jedoch darüber liegt, unterliegt der Lohnsteuer, denn das gehört als Sachbezug zum steuer- und beitragspflichtigen Arbeitslohn.

Der Arbeitgeber hat also mit einem solchen Darlehen einen erhöhten Arbeitsaufwand, da er diese Freigrenze immer wieder prüfen muss. Berechnungsgrundlage dafür ist die noch nicht getilgte Kreditsumme am Ende eines jeden Lohnzahlungszeitraums. Sind mehrere Darlehen mit dem Arbeitgeber geschlossen worden, müssen diese zusammengerechnet werden und das unabhängig davon, ob sie zu unterschiedlichen Konditionen vereinbart wurden. Alle Ermittlungen der steuerpflichtigen Zinsvorteile und Aufzeichnungen darüber müssen vom Arbeitgeber genauestens dokumentiert, aufbewahrt und im Rahmen der Lohnsteuerprüfung vorgewiesen werden.

Umgangen werden kann das, indem einfach der marktübliche Zinssatz für das Darlehen angerechnet wird.

Der Vorteil für den Arbeitgeber, den er für seine eigene Innenfinanzierung nutzen kann ist: die ausgereichten Darlehen sind langfristige Forderungen, die sich bilanziell positiv auswirken, da sie die Bilanz verlängern und entweder Anlage- oder Umlaufvermögen erhöhen, je nach Laufzeit des Darlehens.

Nicht als Darlehen vom Arbeitgeber gelten beispielsweise: Vorschüsse auf Lohn- und Gehalt, auf Reisekosten oder Auslagenersatz. Etwaige Sonderregelungen, wie etwa bei Angestellten des öffentlichen Dienstes bleiben hier unberücksichtigt.

3. Mieterdarlehen

Das Mieterdarlehen gewährt der Mieter beim Abschluss des Mietvertrages an den Vermieter. Verwendung findet es, meist im Rahmen von Neubau oder Sanierungsmaßnahmen, damit die Wohnung überhaupt entstehen kann. Dabei gilt die Verrechnungsabsprache auch gegenüber einem späteren Erwerber des Gebäudes.

Werden keine anderen Absprachen getroffen, so gilt als Grundsatz, dass eine erheblich geringere Miete solange gezahlt wird, bis der Differenzbetrag zur eigentlichen Miete den Darlehensbetrag aufgebraucht hat. Der Mieter zahlt also immer. Wenn das Mietverhältnis vorfristig aufgelöst wird, ist der Vermieter verpflichtet, den kompletten Restbetrag des gewährten Darlehens sofort zurück zu zahlen. Wie dieses Darlehen ausgestaltet wird ist immer unterschiedlich, je nachdem wie sich die Parteien über Verzinsung, Laufzeit und Rückzahlung einig sind.

4. Mietvorauszahlungen

Bei Mietvorauszahlungen wird im Gegensatz zum Mieterdarlehen kein Darlehensvertrag geschlossen. Sie können bei entsprechender Zahlungsfähigkeit des Mieters genutzt werden, um kurzfristige Bausteine der Finanzierung abzudecken, sofern sie der Vermieter benötigt. Etwaige Zinsvergütungen an den Mieter müssen gesondert vereinbart werden.

5. Mietkauf

Der Mietkauf ist im Gegensatz zum Ratenkauf über die Bank relativ selten. Er wird häufig zwischen altem und neuem Eigentümer direkt vereinbart, sofern sich die Parteien einigen können. Dabei wird bereits gezahlte Miete und künftige Miete auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet. Zum Ende einer gewissen Laufzeit werden Restbetrag und Zinsen fällig. Der Mietkauf kann eine sinnvolle Ergänzung zu einem Bauvorhaben sein, vor allem wenn es sich um eine Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahme handelt, bei dem der Mieter im Haus wohnen bleiben kann. So sind „Rate“ für den Hauserwerb und den Umbau getrennt voneinander. Das kann vor allem bei Zahlungsschwierigkeiten manchmal ganz nützlich sein, denn der Alteigentümer wird vielleicht eher auf eine Zahlpause eingehen, als die Bank.

6. Darlehen von Verwandten/ Bekannten und anderen

Eine weitere gute Möglichkeit für die eigene Baufinanzierung sind Darlehen von Verwandten oder Bekannten. Sie haben den großen Vorteil, dass sie nicht bei der Schufa abgefragt werden und dieses somit auch nicht gespeichert wird und können somit als Eigenkapitalanteil bei der Bank vorgewiesen werden.

Doch Achtung! Die Summe der Raten im Monat für alle Bausteine ist wichtig.

Der Nachteil der privaten Darlehen ist, dass sie weitestgehend mit wenigen Regeln abgeschlossen werden und unterliegen deshalb nicht dem Verbraucherschutz. Deshalb ist es ratsam, das Darlehen immer schriftlich zu vereinbaren und die Konditionen genau fest zu legen, dass man sich im Streitfall auf ein Schriftstück berufen kann, denn bei Geld hört bekanntlich die Freundschaft auf. Mindestanforderungen für ein privates Darlehen sollte deshalb die Dokumentation des Auszahlungsdatums, die Gesamtsumme, der Laufzeit, der Rückzahlungsbedingungen, sowie den vereinbarten Zinssatz enthalten.

Zu den privaten Darlehen gehören heute Mittel auch so genannten Crowd-Funding-Projekten, bei denen man für sein privates Projekt zu einem festgelegten Zinssatz Geld bei vielen Kleinkreditgebern leihen kann oder für besondere Projekte, beispielsweise im sozialen oder Sportbereich, sogar als „Spende“ sammeln kann. Ein Versuch ist es wert, die Möglichkeiten der neuen Medien zu nutzen und vor allem zählt: es ist kostenfrei. Kommt die gewünschte Summe nicht zusammen, schließt der Betreiber der Crowd-Funding-Seite das Projekt wieder und gibt jedem einzelnen Kredit- oder Spendengeber das bereits gezahlte Geld wieder zurück.

3) Fremdmittel die zu Eigenmitteln werden

1. Baukostenzuschuss

Baukostenzuschüsse finden Einsatz bei der Errichtung neuer Anlagen und wird von staatlichen Stellen an den Errichtenden gezahlt. Maßgeblich ist das beispielsweise für die Erschließung von Grundstücken im Rahmen von Bauten zur Stromversorgung oder zum Bau von örtlichen Verteilungsanlagen für die Trinkwasserversorgung. Die Zuschüsse dürfen je nach Verwendung zwischen 50 Prozent und 70 Prozent der tatsächlich entstandenen Kosten betragen und werden vornehmlich von den Netzbetreibern oder Wasserversorgungsunternehmen in Anspruch genommen. Sie kommen also für den privaten Bereich nicht oder nur in Ausnahmefällen in Frage.

2. KfW-Zuschüsse

Im privaten Bereich bietet die KfW eine Fülle an Zuschüssen, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Sei es im Rahmen energetischer Sanierung, altersgerechtem Bauen oder für Beratungsleistungen. Eine ausführliche Übersicht gibt Ihnen hierzu der Internetauftritt der KFW-Bankengruppe.

3. Zuschüsse der Stadt/ Wohnungsbauförderung

Wenig genutzt sind Zuschüsse der Stadt, beispielsweise zu behindertengerechten Umbauten im Eigenheim, vor allem dann, wenn Kinder betroffen sind. Das Ziel dahinter ist letztendlich einfach nur, das Angebot der Stadt an bedarfsgerechtem und preisgünstigem Wohnraum zu erhöhen. So werden beispielsweise auch Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs gefördert.

Im Gegensatz zu den Programmen der KfW, ist die Wohnungsbauförderung an bestimmte Bedingungen geknüpft, so erhalten einen umfangreichen Teil der Förderungen nur Familien mit Kindern, Haushalte mit schwerbehinderten Angehörigen. Dabei sind sie in den meisten Fällen auch an eine bestimmte Einkommensgrenze gebunden, die nicht überschritten werden darf. Wie bei jedem Antrag auf einen Zuschuss muss auch dieser vor Abschluss des Kaufvertrags oder vor Beginn der Baumaßnahme gestellt sein. Maßgeblich ist hier der bestätigte Eingangsstempel des jeweiligen städtischen Amtes.

4. Schenkungen

Schenkungen von Geldmitteln, Sachmitteln und Immobilien sind weitere Fremdmittel, die zu Eigenmitteln werden. Doch hier ist zu prüfen, ob der Beschenkte nicht etwa in die Erbschaftssteuerpflicht fällt. Hier eine kurze Übersicht über die Freigrenzen:

Freibetrag (§ 16 ErbStG)

Steuerklasse (§ 15 ErbStG)

für Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft*

500.000 €

I

für Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind, sowie für Stief- und Adoptivkinder

400.000 €

I

für Enkelkinder

200.000 €

I

für Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Erbschaft

100.000 €

I

für Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Schenkung, für Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft

20.000 €

II

für alle anderen Empfänger einer Schenkung oder Erbschaft

20.000 €

III

4) Mittel für die Bauzwischenfinanzierung

Solche Mittel können durch besondere Kreditinstitute – hier ist beispielsweise wieder die KfW zu nennen – bereitgestellt werden, die dafür eine Abtretung der Ansprüche aus der Auszahlung aus dem Darlehensvertrag verlangen. Die Mittel werden häufig von Bauträgerunternehmen im Rahmen einer Baubetreuung übernommen, durch Banken und Sparkassen selbst oder aber auch direkt durch den Geber einer Hypothek zu besonderen Bedingungen.

Die Bauzwischenfinanzierung wird dann nötig, wenn zum Beispiel die Auszahlungsbedingungen für das Fremdkapital zu ungünstig sind, das Baugrundstück noch nicht belastungsreif ist oder vielleicht noch nicht genügend oder abgewertetes Eigenkapital zur Verfügung steht, also für kurzfristige Überbrückung von Liquiditätsengpässen.

Gründe für solche Engpässe können beispielsweise sein:

    1. Der Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif
    2. Bestimmte Geldanlagen wie Lebensversicherungen oder Aktien sind noch nicht verfügbar

Vorteile der Bauzwischenfinanzierung:

  • Wartezeiten können relativ unkompliziert überbückt werden
  • es sind kurzfristige Erwerbe oder Bauprojekte realisierbar
  • Zahlungsfristen können eingehalten werden, beispielsweise beim Hauskauf
  • ein Antrag ist nach positiver Bonitätsprüfung meist problemlos möglich
  • sofortige Ablösung ist möglich
  • die Ablösung ist insgesamt bereits sichergestellt

Nachteile der Bauzwischenfinanzierung

  • hohe Zinssätze, die weitere Kosten verursachen
  • es fallen außerdem Bearbeitungsgebühren an
  • da es sich meist um variable Darlehen handelt, werden die immer dem aktuellen Zinsniveau angepasst, was wiederum neue Kosten verursachen kann

  • meist werden durch Banken keine reinen Zwischenfinanzierungen angeboten, sondern bieten stattdessen langfristige und zinsungünstigere Folgedarlehen an

Die beste Baufinanzierung finden – so geht’s

So vielfältig wie eine Baufinanzierung im Test zusammengesetzt sein kann, so genau sollten Sie Ihr Vorhaben planen um diese langfristige finanzielle Belastung gut abzusichern.

Grundlage ist der Kapitalbedarf, der im Vorfeld genauestens ermittelt werden muss. Es müssen alle Kosten berücksichtigt werden, die während des Baus und auch in den Folgejahren theoretisch auf Sie zukommen könnten. Damit Sie Ihnen später sprichwörtlich nicht auf die Füße fallen.

Bei Bauvorhaben gibt es in den meisten Fällen einen Architekten, der zumindest alle für das Haus anfallenden direkten Kosten und Baunebenkosten für Sie ermittelt und zusammenfasst. Gibt es keinen Architekten, so müssen Sie es selbst in die Hand nehmen.

Nutzen Sie beispielsweise Excel um den Kapitalbedarf so genau wie überhaupt nur möglich zu bestimmen. Er setzt sich dann aus den Kosten für das Bauvorhaben, den hierfür anfallenden Zinsen und auch aus den persönlichen Lebenshaltungskosten zusammen.

Eine mögliche Aufstellung für Posten zur Modernisierung kann wie folgt aussehen:

Kosten für

  • Dach (Eindeckung und Wärmedämmung)
  • Wärmedämmung
  • Heizung (Brenner, ggf. Kessel)
  • Heizungsleitungen und Heizkörper
  • Stromleitungen
  • Wasserleitungen
  • Fenster (Rahmen und Isolierverglasung)
  • Türen
  • Bäder und WCs (Fliesen/Sanitärobjekte)

Wollen Sie Eigenleistungen einbringen, dann erstellen Sie hierzu am besten auch eine Übersicht für das Gespräch mit der Bank. Folgende Kriterien sind tabellarisch aufzulisten: Art der Eigenleistung, Materialkosten dafür in Euro, Lohnkosten in Euro, Einsparung durch Eigenleistung für die jeweilige Position in Euro, Wer führt die Eigenleistung für die Position aus und welche berufliche Qualifikation hat diese Person. Bilden Sie anschließend eine Summe.

Für das einzubringende Eigenkapital könnte Ihre Aufstellung möglicher Weise folgende Punkte beinhalten:

  • Guthaben auf Girokonten
  • Guthaben auf Sparkonten
  • Festgeldkonten
  • Wertpapiere (Tageskurse)
  • Fondsanteile (Tageskurse)
  • Bausparvertrag (nur Guthaben)
  • Kapitallebensversicherung (nur Rückkaufswerte)
  • Schenkungen / vorweggenommene Erbschaften
  • Sonstiges
  • Summe des Eigenkapitals

Der Budgetplaner für die private Lebensführung könnte wie folgt aussehen:

Einnahmen pro Monat

  • Nettoeinkommen
  • Nettoeinkommen Partner/in
  • Einkommen Nebenjob
  • Kindergeld
  • Kapitalerträge
  • Sonstige regelmäßige und langfristig planbare Einnahmen
  • Monats-Nettoeinkommen gesamt

Ausgaben pro Monat

  • Lebenshaltungskosten
  • Zukünftige Wohnnebenkosten
  • Versicherungen
  • Laufende Kreditverpflichtungen
  • Unterhaltszahlungen
  • Sparverträge
  • Sonstige Ausgaben (z.B. 2. Auto)
  • Monatsausgaben insgesamt

Anschließend rechnen Sie Einnahmen abzüglich Ausgaben, der verbleibende Betrag steht Ihnen dann für die Baufinanzierung zur Verfügung. Ein guter Anhaltspunkt für die Höhe der Rate, ist auch die bisherige Höhe der (Kalt-)Miete.

Es ist ratsam, alle Angaben genauestens auf die persönlichen Belange anzupassen und ggf. noch Positionen zu ergänzen. Sollten Sie bei der Aufstellung selbst bereits merken, dass die finanzielle Belastung für Sie künftig unrealistisch ist, lohnt sich der Gang zum Bankgespräch meist nicht.

Passt er jedoch, so können Sie mit dem ermittelten Kapitalbedarf und der zur Verfügung stehenden Eigenkapitalsumme einen Online Vergleich von Baufinanzierungen starten, um so die kostenlosen und unverbindlichen Angebote von zahlreichen Anbietern für den Kredit zu Ihrer Baufinanzierung einzuholen.

Liegen Ihnen diese vor, vergleichen Sie die Konditionen und fragen Sie dann per Klick den jeweiligen Anbieter an, der für Sie in Frage kommt. Nun geht es meist zur Vorbereitung auf das Bankgespräch, denn bei einer umfangreichen Baufinanzierung müssen alle Konditionen bis ins Kleinste stimmen.

Folgende Unterlagen sind für die Vorbereitung auf das Bankgespräch nötig – wobei Sie die auswählen können, die dann für Ihr Vorhaben wirklich maßgeblich sind:

Welche Unterlagen ich benötige ich zu meiner Person/ Familie Woher ich die Unterlagen bekomme erledigt
Selbstauskunft über Einkommen und Vermögen Formular der Bank, bei der man ein Angebot einholen möchte/ meist online verfügbar
Einkommensnachweise der letzten drei Monate Lohn-oder Gehaltsabrechnung des Arbeitgebers, Jahresabschluss bei Selbständigen und freiberuflich tätigen
Aktueller oder letzter Einkommenssteuerbescheid Finanzamt
Nachweis der Eigenmittel Bank, Bausparkasse, Versicherung, sonstige Anlageinstitute, Konto-und Depotauszüge, Schenkungsnachweise usw.
Nachweis über bereits bestehende Darlehen/ Kredite/ Leasingverpflichtungen Bank, Arbeitgeber bei Arbeitgeberdarlehen, sonstige Darlehensgeber
Bestehende Versicherungen Eigene Ablage, Nachweise über private Krankenversicherung
Personalausweis oder Reisepass
Nachweise über Scheidungs-/ Unterhaltsurteile/ Gütertrennung/ Folgevereinbarungen bei Ehescheidungen Eigene Ablage/ Gericht/ Anwalt

Zusätzliche Unterlagen von Selbständigen und geschäftsführenden Gesellschaftern

Woher ich die Unterlagen bekomme
Die letzten 3 Jahresabschlüsse (unterzeichnet) Steuerlicher Berater/ eigene Aufstellung
Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenlisten Steuerlicher Berater/ eigene Aufstellung
Letzte Erst-Erklärung inkl. Aller Anlagen Steuerlicher Berater/ eigene Ablage
Letzte 2 Erst-Bescheide Steuerlicher Berater/ eigene Ablage/ Finanzamt
Gesellschaftsvertrag/ Handelsregisterauszug bei der GmbH Steuerlicher Berater/ eigene Ablage/ zuständiges Registergericht (Amtsgericht)
Welche Unterlagen ich benötige ich für eine Hausfinanzierung

Woher ich die Unterlagen bekomme

Für Neuerwerb: Kaufvertrag oder Vertragsentwurf Notar/ bzw. Entwurf vom Makler
Andere: aktueller Grundbuchauszug Grundbuchamt
Baupläne und Baugesuch/ Bauantrag Bauamt/ Baurechtsamt von Stadt/ Gemeinde, Makler
Lage- und Katasterplan Bauamt/ Baurechtsamt von Stadt/ Gemeinde, Makler, Katasteramt (Liegenschaftsamt)
Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung oder bemaßte / Gebäudepläne/ Bruttogrundflächen-/ Kubatur-Berechnung (Berechnung umbauter Raum) Architekt, Bauträger, Makler, Verkäufer
Fotos vom Objekt Selbst erstellt/ Exposé/ Makler
Kopie der Gebäudeversicherung Makler, Versicherung, Verkäufer
Welche Unterlagen ich benötige ich für die Finanzierung einer Eigentumswohnung Woher ich die Unterlagen bekomme
Für Neuerwerb: Kaufvertrag oder Vertragsentwurf Notar/ bzw. Entwurf vom Makler
Andere: aktueller Grundbuchauszug Grundbuchamt
Grundrissplan oder Bauantrag Architekt, Bauträger, Makler, Verkäufer
Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung oder bemaßter Grundrissplan Architekt, Bauträger, Makler, Verkäufer
Teilungserklärung mit evtl. Nachträgen und Aufteilungsplan Makler, Grundbuchamt, Verwalter
Fotos vom Objekt Selbst erstellt/ Exposé/ Makler
Kopie der Gebäudeversicherung Makler, Versicherung, Verkäufer

Zusätzliche Unterlagen bei Neubauten

Woher ich die Unterlagen bekomme
Genehmigter Bauantrag Bauamt/ Baurechtsamt der Stadt oder Gemeinde
Baukostenschätzung bzw. -berechnung Architekt, Bauträger, eigene Aufstellung
Baubeschreibung/ Werkvertrag Architekt, Bauträger, Hersteller von Fertighäusern
Aufstellung über die Eigenleistungen Selbst erstellt
Kopie Rohbauversicherung Versicherung/ Bauträger

Zusätzliche Unterlagen bei Sanierung/ Modernisierung

Woher ich die Unterlagen bekomme
Geplantes Vorhaben: Kostenaufstellung/ Angebote der Handwerker Selbst erstellt, Architekt, Handwerker
Bereits durchgeführte Sanierung: Angaben zu Art und Umfang der Maßnahme, sowie Jahr der Durchführung Selbst erstellt, Architekt, Handwerker

Zusätzliche Unterlagen bei vermieteten Objekten

Woher ich die Unterlagen bekomme
Aktuelle Mietverträge und Nachträge, Aufstellung über die Nettomieteinnahmen Verkäufer, Makler

Zusätzliche Unterlagen bei Erbbaurecht

Woher ich die Unterlagen bekomme
Erbbaugrundbuch/ Erbbaurechtsvertrag Notar und Grundbuchamt/ Makler
Höhe aktueller Erbbauzins Verkäufer, Erbbaurechtsgeber, Makler

Zusätzliche Unterlagen bei wertbeeinflussenden Belastungen im Grundbuch

Woher ich die Unterlagen bekomme
Eintragungsbewilligungen (z.B. bei Nießbrauch, Wohnrecht, Reallasten) Notar/ Grundbuchamt
Unterlagen bei unbebauten Grundstücken Woher ich die Unterlagen bekomme
Für Neuerwerb: Kaufvertrag oder Vertragsentwurf Notar/ bzw. Entwurf vom Makler
Andere: aktueller Grundbuchauszug Grundbuchamt
Lage- und Katasterplan Bauamt/ Baurechtsamt von Stadt/ Gemeinde, Makler, Katasteramt (Liegenschaftsamt)
Bebauungsplan (auszugsweise) und schriftlicher Teil Bauamt/ Baurechtsamt von Stadt/ Gemeinde
Auskunft zu Erschließungskosten Stadt oder Gemeinde
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis Bauamt/ Baurechtsamt von Stadt/ Gemeinde

Die Bank prüft mit Hilfe der Unterlagen Ihre Kreditwürdigkeit und schätzt Ihr eigenes Risiko ab, welches sich dann in Ihren Zinskonditionen niederschlägt. Vergleichen Sie so viele Angebote wie nötig (mindestens drei unterschiedliche Angebote) und führen Sie danach Gespräche mit den anbietenden Banken. Entscheiden Sie sich wirklich erst nach dem neuerlichen Vergleich aller Konditionen dafür, welchen Vertrag Sie schlussendlich wählen möchten und lassen Sie sich dann in keinem Fall durch eventuelle Angebotsfristen drängen. Es geht um Ihr gutes Geld und mindestens um die kommenden zehn Jahre, die Sie mit der Baufinanzierung verbringen werden.

Zu guter Letzt: Vergessen Sie nicht, Ihre Baufinanzierung gegen Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Todesfall abzusichern, damit Sie selbst oder Ihre Lieben nicht in finanzielle Not geraten.

Fazit

Auch wenn niemand wissen kann, was die nächsten 10, 15 oder 20 Jahre finanziell bringen werden – vielleicht erben Sie zwischenzeitlich unverhofft und großzügig oder Sie gewinnen in der Lotterie, genauso gut können Sie aber auch chronisch erkranken oder Ihre langjährige Arbeit verlieren. Ein Vergleich kann Ihnen deshalb zwar nicht vollständig das Risiko abnehmen, aber er kann zumindest dabei helfen, dass der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird. Welches die beste Baufinanzierung ist, das kann nur jeder Verbraucher individuell für sich selber im Rahmen eines ausführlichen Vergleichs herausfinden.