Streitpunkt Mietvertrag – Unwirksame Klauseln und grundlegende Regeln

Von befristet bis unbefristet, von schriftlich bis mündlich: Mietverträge variieren sehr. Diese Unterschiede kommen zustande, weil nicht eindeutig geregelt ist, welche Details in der Vereinbarung stehen müssen.
Im Gegenzug sind zahlreiche Klauseln unnötig oder gar unwirksam.

Alle wichtigen Unterlagen unterschreiben

Häufig entstehen schon während des Mietverhältnisses oder spätestens beim Auszug Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. In aller Regel ist es üblich, dass beide Mietparteien vor dem Einzug einen schriftlichen Vertrag unterzeichnen.

Das Dokument ist gültig, falls Vermieter und Mieter namentlich erwähnt werden sowie die Anschrift des Objekts einschließlich exakter Lage detailliert aufgeführt ist.

Bei einer Wohnung aus einem Mehrparteienhaus sollte ebenfalls die Etage aufgeführt werden. Zudem muss die Höhe der Miete schriftlich festgehalten werden. Zur Gültigkeit der Vereinbarung genügt es, wenn die Unterlagen unterschrieben sind, eingescannt und per E-Mai versandt werden. Bei ausdrücklich vereinbarter Schriftform ist die Vereinbarung nur dann gültig, wenn das Dokument von beiden Seiten eigenhändig unterzeichnet ist und im Original vorliegt.

Überwiegend unbefristete Vereinbarungen

Für Mieter gilt die Faustregel: Je weniger Details im Mietvertrag aufgeführt sind, desto besser. Bezieht sich das Papier nicht auf Regelungen zu Schönheitsreparaturen, ist automatisch der Vermieter für Arbeiten wie Tapezieren und Streichen verantwortlich. In zahlreichen Vereinbarungen sind zahlreiche Details jedoch explizit aufgeführt, darunter der Anteil an Betriebskosten. Zumeist werden die Mietverträge auf unbefristete Dauer vereinbart.

Eine Beschränkung ist nur bei einem Befristungsgrund gewährleistet. Ein möglicher Grund liegt vor, falls die Vermieter der Objekte die Immobilie in absehbarer Zeit für den Eigenbedarf oder Verwandte benötigen. Zudem ist ein Zeitvertrag rechtens, falls sich schon beim Abschluss des Vertrags herauskristallisiert, dass das Objekt bald saniert werden muss.

Details zur Miethöhe

Es spricht nichts dagegen, über die exakte Miethöhe frei zu verhandeln. Bei einer erneuten Vereinbarung müssen sich Vermieter nicht zwangsläufig am Mietspiegel orientieren. In Neuverträgen vereinbarte Mieten dürfen nur in den Regionen nicht ein Maximum von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreiten, in denen die Mietpreisbremse gültig ist. Weitere Ausnahmen bestehen für Modernisierungen sowie Neubauten.

Bei einer vereinbarten Staffelmiete müssen die Vermieter von Beginn an im Dokument angeben, ab welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe die Mietzahlung ansteigt.

Bei einer sogenannten Indexmiete muss verdeutlicht werden, welche Basis der Erhöhung zugrunde liegt. Basis ist in den meisten Fällen der durch das Statistische Bundesamt berechnete Preisindex, der bundesweit für Lebenshaltungskosten sämtlicher privater Haushalte gilt.

Zur Zahlung einer Kaution verpflichtet

Außer bei diesen Ausnahmen müssen die Vermieter nicht explizit erläutern, wie sie die Miete berechnen. Abrechnungen je Raum oder Quadratmeter sind nicht zwingend erforderlich. Das bedeutet wiederum, dass es genügt, eine bestimmte Summe für die Miete festzulegen. Diese Angabe bezieht sich zumeist auf die Kaltmiete, zu welcher ebenfalls monatliche Betriebskosten-Vorauszahlungen addiert werden.

Die Festlegung einer Kaution ist in Mietvereinbarungen ebenfalls gang und gäbe. Für diese Kaution dürfen Vermieter höchstens Kaltmieten für drei Monate einfordern. Bei der Kautionsleistung ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Raten zu entrichten. Zumeist ist die erste Rate zum Anfang des Mietverhältnisses fällig. Die Kaution wird separat vom Mietkonto angelegt. Mietern sowie Vermietern steht es frei, hierfür ein spezielles Konto anzulegen. Übernehmen Vermieter diese Aufgabe, müssen sie darauf achten, die Summe zu gängigen Konditionen zu verzinsen.
Am Ende des Mietverhältnisses erhalten Mieter die Kaution einschließlich Zinsen – es sei denn, mit der Summe müssen offene Betriebskostenabrechnungen beglichen werden.

Wirksame Vereinbarung von Schönheitsreparaturen

Häufige Diskussionen drehen sich rund um Schönheitsreparaturen. Die meisten Mietverträge enthalten die Klausel, dass Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen. Diese Regelung ist rechtlich zulässig. Eine starre Vorgabe zu Schönheitsreparaturen ist hingegen nicht gestattet. Dadurch wird die Klausel unwirksam, so dass Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen leisten müssten.

Deshalb darf ein Mietvertrag keine Vorgabe enthalten, dem zufolge bestimmte Räumlichkeiten nach einem festgelegten Zeitraum gestrichen werden müssen.

Stattdessen dürfen die Vereinbarungen nur eine Klausel enthalten, der zufolge die Zimmer „im Allgemeinen“ nach dieser Zeit gestrichen werden müssen. Die im Vertrag aufgeführten generellen Fristen orientieren sich dabei am realen Abnutzungsgrad.

Besonderheiten zum Umgang mit Reparaturschäden

Spezielle Regelungen über Kleinreparaturen sind ebenfalls im Mietvertrag vermerkt. Diese Reparaturen fokussieren sich auf Schäden wie beschädigte Heizungs-Thermostate. Für solche Schäden müssen Mieter maximal 100 Euro entrichten. Ab einer Summe von 101 Euro müssen Vermieter die kompletten Kosten übernehmen.

Zudem sollten Mieter wissen, dass sie zwar Bagatellschäden bezahlen müssen. Allerdings sind sie nicht verpflichtet, einen Handwerker zu kontaktieren. Übernimmt der Vermieter diese Aufgabe allerdings nicht, dürfen Mieter nach überschrittener Fristsetzung einen Handwerker beauftragen.

Tipps zum Umgang mit Haustierhaltung

Tiere sind nicht in jedem Objekt gern gesehen. Eine entsprechende Regelung lässt sich vertraglich regeln, ist jedoch für einen gültigen Mietvertrag nicht unabdingbar. Generell gilt die Faustregel: In Aquarien oder Käfigen gehaltene Tiere sind generell gestattet.

Zudem sind im Mietvertrag Klauseln unwirksam, die ein Halten von Hunden oder Katzen generell ausschließen. Das heißt im Gegenzug jedoch nicht, dass Mieter die Hunde und Katzen ohne Rücksicht auf andere Personen halten darf. Hierbei ist es wichtig, Interessen von Mietern, Vermietern sowie anderen Hausbewohnern gegeneinander abzuwägen.