Immobilie richtig bewerten – Makler, Bank und Online-Bewertungsportale im Vergleich
Um beim Immobilienverkauf einen zufriedenstellenden und angemessenen Preis zu erzielen, muss man als Verkäufer vorher wissen, wie hoch der Wert der Immobilie ist, denn der sogenannte Verkehrswert bzw. Marktwert ist Basis für den Verkaufspreis. Für eine Immobilienbewertung kann man Online-Bewertungsportale, Immobilienmakler oder Banken nutzen. Welche Methode ermittelt eine realistische Bewertung der Immobilie, welche Vor- und Nachteile haben die verschiedenen Bewertungsvarianten?
Inhaltsverzeichnis
Online-Bewertungsportale – Immobilienbewertung im Internet
Heute kann man im Internet den Wert von fast allem mithilfe von Vergleichs- und Bewertungsportalen ermitteln lassen. Das gilt auch für den Wert von Immobilien.
Die Immobilienbewertung durch Online-Bewertungsportale ist die einfachste und auch günstigste Methode, einen Wert für eine Immobilie zu ermitteln.
Zu den Vorteilen dieser Variante gehört vor allem, dass sie in vielen Fällen kostenfrei ist und sich mithilfe von Online-Formularen innerhalb kürzester Zeit durchführen lässt.
Der große Nachteil einer online durchgeführten Immobilienbewertung besteht darin, dass das Fachwissen eines kompetenten Immobiliensachverständigen fehlt. Er ist am besten in der Lage, im Rahmen einer Besichtigung vor Ort, eine Immobilie objektiv und unter Berücksichtigung ihrer Besonderheiten zu bewerten. Ein Sachverständiger oder Gutachter bezieht z. B. die Bausubstanz, die Mikro- und Makrolage oder die Ausstattung mit in die Immobilienbewertung mit ein.
Online Bewertungsportale hingegen können nur die wenigen, vom Eigentümer eingegebenen Daten und Fakten nutzen, etwa:
- Allgemeine Angaben zur Lage der Immobilie
- Allgemeinangaben zum Haus (z.B. Art des Gebäudes, Baujahr, Wohnfläche)
- Einzelne Angaben zur Ausstattung
Da die gesamte Immobilienbewertung über das Internet abläuft, werden für den Verkaufspreis so wichtige Details wir architektonische Besonderheiten, notwendige Reparaturen und konkrete Mängel nicht berücksichtigt. Aus diesen Gründen kann eine online durchgeführte Immobilienbewertung lediglich einen Richtwert ermitteln.
Immobilienbewertung durch einen Makler
Die meisten Immobilieneigentümer beauftragen heute einen Immobilienmakler (Woran erkennt man einen seriösen Immobilienmakler?) mit dem Verkauf einer Immobilie. Ein Vorteil des Maklers liegt darin, dass er (wenn er über langjährige Berufserfahrung verfügt) den regionalen Immobilienmarkt sehr gut kennt. Er ist prinzipiell auch dazu befähigt, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Hier muss als Nachteil gewertet werden, dass es sich bei der vom Makler durchgeführten Immobilienbewertung um ein Kurzgutachten handelt, nicht aber um ein vom Gericht oder einer Behörde anerkanntes Wertgutachten. Ein solches muss man einen öffentlich bestellten Sachverständigen beauftragen.
Das Wertgutachten des Immobilienmaklers ist also sozusagen ein Gutachten für den „Hausgebrauch“ und kann dem Eigentümer der Immobilie z. B. dazu dienen, sich von Zeit zu Zeit über den aktuell eventuell erzielbaren Preis auf dem heimischen Immobilienmarkt zu informieren.
Ebenfalls ein Vorteil ist, dass der Makler bis zum rechtskräftig abgeschlossenen Verkauf der von ihm bewerteten Immobilie keine Provision erhält und damit quasi umsonst arbeitet, also auch die Immobilienbewertung kostenfrei durchführt.
Hinweis: Für die Ermittlung des Verkehrswertes stehen normalerweise drei verschiedene Wertermittlungsverfahren zur Verfügung, das Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren. Das am häufigsten genutzte Verfahren ist das Sachwertverfahren, bei dem der Verkehrswert durch Addition des Gebäudewertes und des Bodenrichtwertes ermittelt wird. Das Vergleichswertverfahren wird oft beim Verkauf selbst genutzter Immobilien verwendet; v.a. bei Eigentumswohnungen. Grundlage der Immobilienbewertung nach diesem Verfahren sind unter anderem die Verkaufspreise gleichwertiger Immobilien in der Umgebung. Mit dem Ertragswertverfahren lässt sich ermitteln, wie hoch die durch Mieteinnahmen erzielten Erträge sind.
Sie bilden dann die Grundlage zur Ermittlung des Markt- bzw. Verkehrswerte sowie des für Banken wichtigen Beleihungswertes.
Immobilienbewertung durch eine Bank
Vor allem im Rahmen eines Immobiliendarlehens führen auch Banken eine Immobilienbewertung durch. Dazu nutzen sie oftmals eine bankeigene Bewertungssoftware. Die Banken geben zwar zahlreiche Eckdaten des Grundstücks und der Immobilie ein, aber die Software ermittelt auf Basis dieser Daten einen Verkehrswert, der in der aktuellen Phase oftmals niedriger ist (da er die aktuellen Preissteigerungen eher in einer Langzeitperspektive betrachtet). Oftmals werden die Objekte im Rahmen der Bewertung auch besichtigt.
Der Verkehrswert ist die Basis für die Höhe des beantragten Darlehens.
Von diesem Verkehrswert ziehen die Banken in der Regel noch zwischen 10 und 15 Prozent ab, den sogenannten Sicherheitsabschlag. Das Ergebnis einer so durchgeführten Immobilienbewertung ist dann der Beleihungswert. Er soll finanzielle Verluste der Bank verhindern, weshalb er immer niedriger liegt, als der eigentliche Verkehrswert der Immobilie.
Fazit – korrekte Immobilienbewertung nur durch Fachexperten
Die wichtigste Aufgabe, die ein Immobilieneigentümer vor dem Verkauf seiner Immobilie hat, ist die Suche nach einem Gutachter bzw. Sachverständigen, der für ihn den exakten Wert der Immobilie ermittelt. Nur dann kann er einen realistischen und tatsächlich erzielbaren Kaufpreis festlegen. Eine Bewertung mithilfe von Online-Bewertungsportalen kann zumindest einen Annäherungswert zeigen, da wichtige Faktoren unberücksichtigt bleiben. Wird ein Verkauf der Immobilie nicht aufgrund eines Erbes oder einer Scheidung angestrebt, kann eine Immobilienbewertung auch von einem Immobilienmakler durchgeführt werden.
Das von ihm erstellte Kurzgutachten hat aber vor Gericht oder einer Behörde keine Beweiskraft. Dies ist nur bei einem ausführlichen Wertgutachten der Fall, das von einem Sachverständigen oder Gutachter ausgefertigt wurde. Solche Sachverständigen-Gutachten sind kostenpflichtig und können durchaus mehrere hundert Euro betragen oder sogar mit einer vierstelligen Summe zu Buche schlagen. Letztlich kann sich aber die Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen lohnen, da er die Immobilie unter Berücksichtigung sämtlicher Faktoren bewertet. So kann er letztlich den exakten Verkehrswert nennen.
